Pravni nasvet l marec 2016
Tokrat pravniki odgovarjajo na vprašanji o postavitvi nelegalnega objekta in o skriti napaki na kupljeni nepremičnini:
Nelegalni objekt s ponarejenim soglasjem
Obračam se na vas z vprašanjem, ki je povezano z gradnjo. Sosed je namesto drvarnice postavil zidano garažo. Dve leti po zgrajeni garaži je dodal pokrito teraso in še eno leto kasneje to pokrito teraso spremenil v bivalne prostore, gre za velikost cca 50 m2. Ker je ta objekt postavil meni nič tebi nič 1 m od naše meje, smo se pričeli spraševati, kaj je tukaj legalnega. Kot prvo smo smatrali, da je postavil objekt kot enostavno poslopje – samo garažo, vendar preveliko, nato pa brez soglasja postavil še pokrito teraso in jo spremenil v stanovanje.
OK, vse lepo in prav. Po vpogledu na upravni enoti smo preverili legitimnost in ugotovili, da je bilo izdano gradbeno dovoljenje. Kaj? Nemogoče. Kako? Od kod dovoljenje brez našega soglasja 1 m od naše meje? Nato pa smo našli podpisano naše soglasje, na enem obrazcu moj in ženin podpis. Tu pa je zavrela kri, ker tega obrazca nisva nikoli podpisala, ni overjen in podpisi so čudni, po domače povedano, od nekod prerisani.
Kako je lahko upravna enota to potrdila brez overjenih podpisov? Kaj lahko storimo v takšnem primeru, ker to je pa višek predrznosti in seveda pravno velik prekršek?
Obrazec je podpisan – ponarejen na datum iz leta 2011, upravna enota ni preverjala strinjanja mejaša. Prav tako piše, da bi pri odmeri zemljišča in zakoličbi moral biti zraven mejaš. Vse to je zlagano, gradbeno dovoljenje je od leta 2011, gradnja garaže pa je potekala, ne vem zagotovo, vendar leta 2005 ali 2006. 2011 pa so izvajali pokrito teraso. To ne gre skupaj. Največja škoda pa je, da je pri izgradnji vkopu že takrat potegnilo plaz, do danes pa je škoda še večja, premik se je zgodil že za 10 cm, kar pomeni pokanje škarpe in premik le-te ter celotne brežine zaradi te gradnje na razdalji cca 5 – 10 m. Kaj lahko v dani situaciji storimo, kako pravno postopati, kje začeti in na kakšen način?
Odgovor:
Pišete, da vam je bilo vročeno gradbeno dovoljenje, ki je bilo izdano sosedu za gradnjo objekta, v njem pa se omenja vaše soglasje, za katerega trdite, da ga niste podali in je ponarejeno. Predlagamo, da vložite pritožbo zoper gradbeno dovoljenje, če vam je bilo vročeno in če še ni potekel pritožbeni rok za vložitev pritožbe. V pritožbi je potrebno navesti odločilna dejstva o tem, zakaj se imate pravico udeleževati postopka (zakaj sporna gradnja posega v vaše pravice in koristi) ter predvsem to, da je bilo dovoljenje izdano brez vašega soglasja, na podlagi ponarejene listine oz. ponarejenega soglasja.
V konkretnem primeru je moč govoriti tudi o kaznivem dejanju ponareditve listine, če je po vašem zatrjevanju sosed ponaredil listino in jo uporabil kot pravo, za kar je zagrožena zaporna kazen. V tem primeru vam svetujemo sestavo kazenske ovadbe, ki jo je potrebno vložiti na policijo ali državno tožilstvo.
Vsekakor pa z navedenim dejanjem, torej z vložitvijo zgoraj opisane kazenske ovadbe, seznanite tudi upravni organ, ki je gradbeno dovoljenje izdal, saj navedena okoliščina predstavlja razlog za obnovo postopka v skladu z določbami zakona o splošnem upravnem postopku. Na tem mestu vas opozarjam, da je vložitev predloga za obnovo postopka vezana na enomesečni rok, pri čemer ta rok prične teči od dne, ko ste izvedeli za pravnomočno sodbo. Kot navedeno, vam vsekakor svetujemo, da po uvedbi kazenskega postopka (vložitev prej navedene kazenske ovadbe) seznanite pristojni upravni organ.
Zakon ne predvideva overovitve podpisa na tovrstnih soglasjih. Upravni organ pa sicer ima možnost, da v primeru dvoma s strani soglasodajalca zahteva predložitev soglasja, na katerem je podpis overjen oziroma v praksi se tudi izvaja, da upravni organ zahteva, da soglasodajalec to soglasje podpiše v pričo osebe, ki vodi postopek v prostorih upravnega organa. Sama okoliščina, da niste sodelovali pri zakoličbi terena, predstavlja kršitve postopkovnih pravil, na kar je prav tak potrebno opozoriti upravni organ, predlagam, da to storite skupaj s seznanitvijo o ponareditvi podpisa.
Glede škode, ki vam nastaja zaradi plazenja terena, lahko po sodni poti zahtevate vzpostavitev prvotnega stanja in povrnitev škode. Slednje tako pomeni, da je potrebno na pristojno sodišče vložiti ustrezno tožbo, s katero se navedeno zahteva od vašega soseda. V kolikor pa ocenjujete, da bi bilo smiselno in smotrno, lahko s predložitvijo tožbe vašega soseda pisno pozovete na ureditev stanja in povrnitev škode ter mu za to dodelite nek kratek razumen rok za izpolnitev. V kolikor sosed tega poziva ne bi spoštoval, pa je nato nemudoma smiselno vložiti že prej navedeno tožbo.
Skrita napaka na kupljeni nepremičnini
Oktobra 2015 smo kupili vrstno hiško v IV gradbeni fazi, pri ogledu je bilo vedno suho in sončno vreme. Takoj po prevzemu nepremičnine je sledilo prvo deževje in smo opazili, da v hišo pušča voda tako v pritličju kot v prvem nadstropju. Pisno sem obvestila o napaki tako podjetje oziroma prodajalca kot tudi nepremičninsko agencijo. Takoj so me poklicali in obljubili, da bodo napako odpravili. Vendar sanacija ni bila uspešna, voda še vedno pušča v hišo.
Sedaj me skrbi, kajti v kupoprodajni pogodbi piše, da odgovarjajo za skrite napake v roku 6 mesecev od prevzema nepremičnine, torej do marca 2016. Kaj če napake ne bodo odpravili v tem času ali pa bo sanacija ponovno neuspešna, ali lahko še vedno zahtevam popravilo oziroma ali imajo opravljena dela garancijo, na katero se lahko kasneje sklicujem? Kaj pa, če bi odpravili napako sami na prodajalčeve stroške, kakšen je postopek? Kajti z deli se nam mudi, da bi se čim prej preselili, vendar del ne moremo nadaljevati, dokler ne bo odpravljena ta napaka.
Odgovor:
Na podlagi vaših navedb sklepamo, da ste stanovanjsko hišo kupili od investitorja oziroma t.i. vmesnega kupca, zaradi česar gre za vaš primer uporabiti Zakon o varstvu kupcev stanovanj in enostanovanjskih stavb (v nadaljevanju: ZVKSES). Ta zakon določa pravila o prodaji stanovanj in enostanovanjskih stavb z namenom zaščititi končne kupce pred tveganjem neizpolnitve obveznosti investitorja oziroma vmesnega kupca kot prodajalca po prodajni pogodbi.
Prodajalec odgovarja za napake nepremičnine, ki jih ni bilo mogoče ugotoviti ob prevzemu nepremičnine (v nadaljevanju: skrite napake), če se skrite napake pokažejo v dveh letih od prevzema nepremičnine (23. čl. ZVKSES). Prodajalec odgovarja za skrite napake, ki imajo značilnost napak v solidnosti gradnje (662. čl. OZ), če se te pokažejo v 10 letih od prevzema nepremičnine (2. odst. 23. čl. ZVKSES).
Kupec mora prodajalca pisno obvestiti o skritih napakah najkasneje v 2 mesecih, šteto od dneva, ko je napako ugotovil, oziroma v 6 mesecih, če gre za napako v solidnosti gradnje, sicer izgubi pravico sklicevati se na to napako (1. odst. 24. čl. ZVKSES).
Odgovornost za napake v solidnosti gradnje je posebna vrsta odgovornosti za napake objekta. Pojem napake v solidnosti gradnje po prvem odstavku 662. člena OZ obsega napake na vseh tistih (vitalnih) delih objekta, ki bi morali opravljati svojo funkcijo v 10-letnem roku (torej v prvih 10 letih po izgradnji), ne da bi se začele kazati napake zaradi običajne dotrajanosti oziroma zaradi uporabe objekta. To pa so napake na vseh vitalnih delih objekta, ki omogočajo, da ta normalno opravlja svojo funkcijo prostora za bivanje oziroma opravljanje dejavnosti. Poleg napak na konstrukcijskih delih objekta (ki ogrožajo njegovo stabilnost) zato med napake v solidnosti gradnje spadajo tudi druge napake, zaradi katerih stabilnost objekta sicer ni ogrožena, je pa zaradi njih onemogočena oziroma bistveno okrnjena normalna funkcija objekta (na primer napake na strehi oziroma fasadnih elementih, katerih posledica je zatekanje meteorne vode v objekt; glej: Komentar k 662. členu OZ).
Glede na vaše opisovanje problema (zamakanje vode v hišo) menimo, da gre v vašem primeru za napako v solidnosti gradnje, zaradi česar veljajo daljši roki za obveščanje in uveljavljanje teh napak. Vaše obvestilo prodajalcu (in nepremičninski agenciji) o napaki je bilo pravočasno in pravilno, zaradi česar tudi (še) niste izgubili pravice sklicevati se na to napako v sodnem postopku.
Prodajalec mora v takem primeru v 15 dneh od prejema obvestila o napaki pregledati nepremičnino in kupcu v nadaljnjih 15 dneh dostaviti obvestilo o vzrokih za napako in o načinu, na katerega namerava odpraviti napako (1. odst. 25. čl. ZVKSES). Prodajalec mora napako, o kateri je bil obveščen, odpraviti najkasneje v roku 2 (dveh) mesecev po prejemu obvestila o napaki. Če napaka onemogoča oziroma bistveno ovira normalno uporabo nepremičnine, jo mora prodajalec odpraviti takoj oziroma v najkrajšem možnem času (2. odst. 25. čl. ZVKSES). Če prodajalec v roku 1 meseca po prejemu obvestila o napaki kupcu ne dostavi obvestila iz 1. odst. tega člena ali če v roku 2 mesecev po prejemu obvestila o napaki napake ne odpravi, lahko kupec:
- bodisi vztraja pri zahtevku za odpravo napak,
- bodisi sam odpravi to napako na stroške prodajalca,
- bodisi zahteva znižanje kupnine.
V primeru odprave napake s strani prodajalca vselej obstaja odgovornost za napake tudi za delo, s katerim so se napake odpravljale. V skladu z določili 3. odst. 25. čl. ZVKSES se lahko odločite, da boste sami odpravili napako na prodajalčeve stroške. V tem primeru se po končani sanaciji na prodajalca obrnete z dokazilom o obsegu opravljenih del in o plačilu teh del ter s pozivom na povračilo stroškov. V kolikor prostovoljno plačilo teh stroškov ne bo mogoče, bo potrebno vložiti tožbo na pristojno sodišče.
Za pravice kupca v primeru skritih napak se smiselno uporablja tudi peti odstavek 20. člena tega zakona (4. odst. 25. čl. ZVKSES). Če ima nepremičnina napako, ki znatno ovira njeno normalno uporabo, ali če glede bistvenih lastnosti odstopa od lastnosti, določenih v prodajni pogodbi, lahko kupec odstopi od pogodbe, ne da bi prej zahteval odpravo napake oziroma znižanje kupnine. V primeru iz prejšnjega stavka mora prodajalec kupcu vrniti plačano kupnino z zamudnimi obrestmi od dneva, ko mu je kupec plačal kupnino oziroma posamezen obrok kupnine (5. odst. 20. člena ZVKSES).
Na koncu še opozarjamo, da ZVKSES nima podrobnejših določil o zadnjem, končnem, t.i. objektivnem roku, v katerem je mogoče sodno uveljavljati pravice iz naslova napak, zato je potrebno upoštevati 480. člen Obligacijskega zakonika, ki določa, da pravice kupca, ki je pravočasno obvestil prodajalca o napaki, ugasnejo po 1 letu, šteto od dneva, ko mu je odposlal obvestilo, razen če jih zaradi prodajalčeve prevare ni mogel uporabiti (1. odst. 480. člena OZ). Tako je ključno, da v primeru, da do odprave napak ne pride, svoje pravice uveljavljate v sodnem postopku najkasneje v roku 1 leta, odkar ste o napaki obvestili prodajalca.
foto: FreeImageWorks
Oddajte svoje mnenje
Se želite vključiti v debato? Prispevajte svoj komentar!