Pravni nasvet l oktober 2015

Tokrat pravniki odgovarjajo na vprašanji o problemih pri nakupu vikenda in o posegih v hišo, kjer so etažni lastniki:

Problemi pri nakupu vikenda

Pred 4 leti smo v najem vzeli bivalni vikend. Podpisali smo pogodbo o najemu, istočasno smo podpisali predkupno pogodbo, ki velja do maja 2016, plačali aro, podpisali tudi prejem are. Obe pogodbi sta overjeni.  Leto pred iztekom predkupne pogodbe smo se odločili za nakup. Ker smo dali vlogo za hipotekarni kredit, smo potrebovali cenitev nepremičnine. Ugotovili smo neskladno gradnjo, torej črno gradnjo. Kredit je bil odobren, vendar ne za to dokumentacijo, kar je pomenilo, da moramo nepremičnino prej legalizirati in pridobiti pravo dokumentacijo. Lastnica objekta ni hotela plačati legalizacije, zato smo jo plačali sami. Sedaj smo na tem: plačali smo polovico  - po predračunu 3.800,00 evrov (celoten znesek je 7.200,00 evrov). Lastnica nepremičnine je dala soglasje, da se v njenem imenu urejajo posli glede pridobitve vseh dovoljenj. Ta teden pa smo dobili od ARSO odločbo:  zaradi terena, kjer se nepremičnina  nahaja (priobalni pas hudournika, potresno in erozijsko področje) niti teoretično ni možna varna gradnja, zato vam vodnega soglasja brez dodatne študije o nasipu, ki je ob objektu, ne moremo izdati (3.500,00 evrov dodatni strošek). Najemnino redno plačujemo 100,00 evrov. Kupnina v predkupni pogodbi do 30. 5. 2016 je 30.000,00 evrov (za enostanovanjsko zgradbo). Plačana ara je 2.350,00 evrov.

Ker smo v veri, da kupimo:

• uredili cesto 15 m do hiše, saj je bilo prej blato in smo razbili motor, ker se ni dalo peljati,
• naredili nadstrešek 36 m, saj je bila sama voda in blato, ker je precej vlažen kraj,
• napeljali priključek za SIOL in še in še

Zanima me, kaj lahko iztržimo od vsega, saj nepremičnina ne bo nikoli legalizirana, ker vodnega soglasja ne bodo izdali, kljub vsem študijam, (pred tremi meseci je za nameček ob hiši, 15 m stran, nastala luknja, okrogla, takšna, kot sta dve pod cesto, na spodnjem travniku).

Ali se lahko sklicujemo, da smo v veri nakupa investirali?  Ali sploh lahko iztožimo kakšen denar?

Odgovor:

V zvezi z vašim prvim pravnim vprašanjem odgovarjamo, kot sledi v nadaljevanju. Uvodoma pojasnjujemo, da Zakon o graditvi objektov (v nadaljevanju: ZGO-1) ne vsebuje pojma »črna gradnja«, pač pa opredeljuje pojem »nedovoljene gradnje«.

Med »nedovoljene gradnje« ZGO-1 šteje nelegalno gradnjo, neskladno gradnjo ter nevarno gradnjo, pri čemer nelegalna gradnja pomeni, da se gradnja oziroma dela, za katera je predpisano gradbeno dovoljenje, izvajajo oziroma so izvedena brez veljavnega gradbenega dovoljenja, neskladna gradnja pomeni, da je za gradnjo oziroma dela, za katera je predpisano gradbeno dovoljenje, takšno dovoljenje sicer izdano, vendar se takšna gradnja oziroma dela izvajajo oziroma so izvedena v nasprotju s pogoji, določenimi z gradbenim dovoljenjem, kakor tudi da se objekt, za katerega je bilo sicer izdano gradbeno dovoljenje, uporablja v nasprotju s pogoji, določenimi z njim, nevarna gradnja pa na podlagi določila 2. člena ZGO-1 pomeni, da gradnja, ki se izvaja ali že zgrajeni objekt ogroža premoženje, zdravje in življenje ljudi, promet, sosednje objekte oziroma njegovo okolico.

V primeru nelegalne gradnje pristojni gradbeni inšpektor odredi, da se gradnja takoj ustavi ter se že zgrajeni objekt ali del objekta v določenem roku na stroške inšpekcijskega zavezanca odstrani, vzpostavi prejšnje stanje ali drugače sanira objekt, del objekta oziroma zemljišče, če vzpostavitev v prejšnje stanje ni možna (152. člen ZGO-1).  V skladu z določilom tretjega člena ZGO-1 se gradnja ali rekonstrukcija lahko začne na podlagi gradbenega dovoljenja. Brez gradbenega dovoljenja se lahko začne le gradnja enostavnega objekta, ki ni v nasprotju s prostorskim aktom (3.a člen ZGO-1). Pri tem dodajamo, da je po ZGO-1 mogoče gradbeno dovoljenje pridobiti bodisi za celoten objekt ali pa za njegov del, ki pomeni tehnično, tehnološko ali funkcionalno celoto in se da samostojno uporabljati, če se objekt gradi oziroma rekonstruira po delih in to opredeljuje projekt za pridobitev gradbenega dovoljenja (smiselno tako določilo 67. člena ZGO-1).

Iz vsebine vaših navedb je razvidno, da je bila ob sklenitvi najemne pogodbe podpisana tudi predkupna pogodba in vplačana ara.  S tem v zvezi zato dalje izpostavljamo določila Obligacijskega zakonika (v nadaljevanju: OZ), ki določa, da stranka, ki se je pogajala, ne da bi imela namen skleniti pogodbo, odgovarja tudi za škodo, ki jo je povzročila drugi stranki. Hkrati pa za škodo odgovarja tudi stranka, ki se je pogajala z namenom skleniti pogodbo, pa je ta namen brez utemeljenega razloga opustila in tako drugi stranki povzročila škodo. Prav tako je v določbi prvega odstavka 64. člena OZ določeno, da ara predstavlja znesek denarja, ki ga da ena stranka drugi ob sklenitvi pogodbe, šteje pa se kot znak, da je pogodba sklenjena in kot zagotovilo, da se bo izpolnila obveznost iz glavne pogodbe. Navedeno zakonsko določilo se povzema iz razloga, ker je bil s plačilom denarnega zneska v višini 2.350,00 EUR med pogodbenima strankama brez dvoma dosežen dogovor, da bo v določenem roku sklenjena (glavna) kupoprodajna pogodba.  S pogodbo o predplačilu je bila sklenjena predpogodba v skladu z določbo 33. člena OZ, v kateri je bil tudi predmet predpogodbe jasno specificiran, zaradi česar je takšna predpogodba brez dvoma zajela obveznost, da bo pozneje sklenjena glavna pogodba. Zakonska določila 64. do 68. člena OZ so v zakon umeščena z namenom zagotovitve realizacije predpogodbenih določb. Na podlagi citiranih zakonskih določil je dolžna stranka, ki je prejela aro, pa je zakrivila nesklenitev glavne pogodbe, vrniti dvojno aro (drugi odstavek 65. člena OZ), če stranka, ki je bila pogodbi zvesta, le-to izbere.

Glede na citirana zakonska določila je torej z vložitvijo ustrezne civilne tožbe pri pristojnem sodišču mogoče zahtevati vračilo dvojne are ter hkrati, ob izpolnitvi ustreznih predpostavk, tudi odškodnino za vso povzročeno škodo. Pri tem je potrebno izhajati tudi iz vsebine dogovorov, ki so potekali med strankama ob podpisovanju posameznih pogodb. V kolikor je prodajalec vedel za napako, torej da gre v primeru nepremičnine za črno gradnjo, in je kljub temu izjavil, da stvar nima napak in boste kot kupec lahko pridobili lastništvo na nepremičnini, je potrebno izhajati tudi iz določila 459. člena, prvega in tretjega odstavka 460. člena ter 488. člena OZ. V tem primeru vas je namreč nasprotna pogodbena stranka kot prodajalec pri sklepanju pogodb kot kupca zavedla glede bistvenih okoliščin predmeta nepremičnine, zlasti glede pravnega stanja nepremičnine glede na dejansko stanje. Obravnavana nepremičnina je namreč obremenjena s stvarno napako, ker nima ne dogovorjenih lastnosti, pri čemer je, kot predhodno že navedeno, potrebno upoštevati okoliščine, o katerih sta se pogodbeni stranki dogovarjali ob sklepanju pravnih poslov, in tudi ne tistih lastnosti, ki so potrebne za njihovo običajno rabo in promet. Ravnanje nasprotne pogodbene stranke je namreč v nasprotju s temeljnim načelom, na katerega se sicer lahko zanesejo udeleženci obligacijskih razmerij, in sicer načelom vestnosti in poštenja (5. člen OZ), katerega imperativ je v obravnavanem primeru (v veliki meri, če že ne popolnoma) izostal.

Navajate, da ste na nepremičnini uredili cesto, naredili nadstrešek in napeljali priključek za SIOL. S tem v zvezi uvodoma opominjamo na določilo 48. člena Stvarnopravnega zakonika, ki določa, da lahko graditelj s soglasjem lastnika nepremičnine postavi, prizida ali izboljša zgradbo, na nepremičnini ne pridobi lastninske pravice, lahko pa od lastnika nepremičnine zahteva tisto, za kar je bil ta obogaten. Prav tako drugi odstavek 48. člena SPZ določa, da se lahko lastnik in graditelj dogovorita, da na nepremičnini nastane solastnina, graditelj pa lahko na podlagi dogovora zahteva tudi izstavitev listine za vpis solastnine v zemljiško knjigo. Tretji odstavek citiranega zakonskega določila določa še, da zastaralni roki za zahtevke graditelja tečejo od dneva, ko je graditelj izgubil posest nepremičnine.  V kolikor so bila torej predhodno omenjena dela izvedena v soglasju z lastnikom nepremičnine, lahko glede na povzeto zakonsko določbo SPZ zahtevate povračilo vlaganj.

Prav tako pa tudi ZGO-1 dopušča, da se brez gradbenega dovoljenja izvedejo vzdrževalna dela (tako 6. člen ZGO-1), kamor sodijo tudi redna vzdrževalna dela. Med ta dela pa zakon uvršča izvedbo investicijsko vzdrževalnih del, popravil, gradbenih, inštalacijskih in obrtniških del ter izboljšav, ki sledijo napredku tehnike, z njimi pa se ne posega v konstrukcijo objekta, ne spreminja njegova namembnost in ne zmanjšuje ravni izpolnjevanja bistvenih zahtev. Glede na takšno zakonsko ureditev, v konkretnem primeru zgolj dejstvo, da ni mogoče pridobiti gradbenega dovoljenja za celoten objekt (v stanju, kot je sedaj), torej ne izključuje možnosti zahtevati povračilo tistega, za kolikor se je zaradi izvedenih del povečala vrednost nepremičnine.

Adaptacija hiše z etažnimi lastniki

Sem lastnica 1/2 etaže v enostanovanjski hiši (moje je pritličje), kjer je stric na novo naredil v svoji etaži (1. nadstropje) predelne stene, na novo vzidal okna, novogradnjo v pokritem balkonu, kjer je prostor razširil in si uredil stanovanje, vodno in elektro inštalacijo, na novo in to brez mojega soglasja in gradbenega dovoljenja. Ko sem mu zagrozila s prijavo gradbeni inšpekciji, se mi je posmehoval, ker da itak ne bodo prišli in da bom tudi jaz plačala stroške, ker sta fasada, streha in zid, na katerem je zgrajeno iz pokritega balkona stanovanje v 1. nadstropju, skupni.

Zanima me, kaj sem res tudi jaz v prekršku za skupne dele etažne lastnine, čeprav nimam od tega ne koristi, nasprotno spremenil je povsem videz hiše, niti nisem tega gradila? In kako ga lahko prijavim? Kako ga lahko prisilim, da novogradnjo poruši?

Odgovor:

V kolikor so se dela, ki so bila narejena, izvajala brez gradbnega dovoljenja, pa gre za takšna dela, za katera je gradbeno dovoljenje potrebno, je mogoče, da inšpekcija odredi vzpostavitev v prejšnje stanje. Pri delih, ki jih navajate, se postavlja vprašanje, ali sploh gre za takšna dela, za katera bi bilo potrebno gradbeno dovoljenje. Le-to namreč za menjavo oken, inštalacij, namestitev predelnih sten (skratka del, ki ne posegajo v konstrukcijo) ni potrebno. Če pa so bili posegi, za katere bi bilo potrebno pridobiti gradbeno dovoljenje, opravljeni na delih stavbe, ki so v skupni rabi, bi se zahteva inšpekcije na vzpostavitev prejšnjega stanja nanašala na oba etažna lastnika.

V kolikor je vaš interes, da se vzpostavi prejšnje stanje, bi o izvedenih delih vsekakor bilo potrebno obvestiti gradbeno inšpekcijo, pri čemer pa bo njihovo postopanje in ukrepanje odvisno od tega, ali sploh gre za dela, za katera je bilo potrebno pridobiti gradbeno dovoljenje.

foto: FreeImageWorks