Pravni nasvet l december 2011

V sodelovanju z odvetniško družbo Čeferin, vam nudimo brezplačni odgovor ali pravno mnenje. Pošljite nam vprašanje na info@drevored.si ali s klasično pošto na naslov.

Izbrali bomo dve vprašanji na mesec in jih posredovali pravnim strokovnjakom.

Stanovalci sprašujejo:

Imamo vprašanje, ki je mogoče malo nenavadno. Živimo v večstanovanjskem bloku. Blok ima dva vhoda pod skupnim naslovom – ista hišna številka. V našem delu je devet stanovanj in dva poslovna prostora. V našem stopnišču smo zelo nezadovoljni z delom upravnika. Želeli bi upravljati sami. Ali se morajo s tem strinjati vsi uporabniki? Razmišljamo tudi, da bi se »odcepili« od skupnega stroškovnika (voda, toplovod, elektrika), ker se nam zdi, da plačujemo preveč in da nimamo pravega nadzora nad stroški. Tehnično bi bilo to izvedljivo z določenimi posegi. Kako je s tem iz pravnega stališča? Ponovno – ali se morajo s tem strinjati vsi, ali v kolikšni meri? Hvala za pomoč. 

Nezadovoljni stanovalci.

Odgovor:

Vprašanje dela upravnika ureja Stanovanjski zakon. V 1. odstavku 48. člena Stanovanjskega zakona (SZ-1) je določeno: »Če ima večstanovanjska stavba več kot dva etažna lastnika in več kot osem posameznih delov, morajo etažni lastniki določiti upravnika.« Ker je v vaši večstanovanjski stavbi devet stanovanj in dva poslovna prostora, je določitev upravnika obvezna. Določitev upravnika je posel rednega upravljanja, kar pomeni , da je za imenovanje ali za spremembo upravnika potrebno soglasje solastnikov, ki imajo več kot polovico solastniških deležev.  Ena možnost torej je, da se zamenja upravnik, če je večina lastnikov nezadovoljna z delom upravnika.

 Glede »odcepitve« pa naslednje. Dvo in večstanovanjske stavbe so po SZ-1 samostojno stoječe stavbe z dvema ali več stanovanji, stanovanjski bloki, stolpiči, stolpnice in podobno. Tako menimo, da v primeru, če živite v eni večstanovanjski stavbi, se ni mogoče »odcepiti« od  skupnih stroškov.

 M.J. sprašuje:

V nepremičninski agenciji sem izvedela, da je moč s podnajemnikom pri notarju skleniti pogodbo “neposredno izvršljivost“, kar pomeni, da ob prvem kršenju pogodbe najemnike lahko  izseliš. Zanima me, če je podatek točen in če je, kako poteka takšne izvrševanje pogodbe? Hvala za nasvet.

Odgovor:

Po 17. členu Zakona o izvršbi in zavarovanju (ZIZ) je izvršilni naslov tudi neposredno izvršljiv notarski zapis. Notarski zapis je izvršljiv, če je dolžnik v njem soglašal z njegovo neposredno izvršljivostjo in če je terjatev, ki izhaja iz notarskega zapisa, zapadla. To pomeni, da lahko v primerih določenih v pogodbi oz. v notarskem zapisu upnik –najemodajalec sproži na podlagi neposredno izvršljivega notarskega zapisa izvršilni postopek zoper dolžnika – najemnika ter na ta način zahteva izpraznitev in izročitev nepremičnine v posest.

S tem upnik – najemodajalec prihrani na času, saj ni potrebno dolžnika – najemnika najprej tožiti, ampak lahko takoj sproži izvršilni postopek, če so za to podani pogoji iz notarskega zapisa. Seveda pa upnik ne more kar sam izseliti dolžnika, ker bi s tem storil motenje posesti ali celo kaznivo dejanje samovoljnosti.

foto: FreeImageWorks